【概要】 近几年来中国的房地产业发展突飞猛进,并且造就了其他行业的发展,在解决问题我国居民住房问题,推展经济发展方面起着最重要的起到。然而,房地产市场的过快发展,带给了一系列问题,特别是在是房地产价格问题倍受社会各界注目。本文从房地产价格的涉及理论抵达,研究影响房地产价格的涉及因素,并运用廊坊市房地产市场为依据,从现代科学角度分析了具备代表意义的因素对普通住宅价格的影响。最后通过对我国房地产政策的研究,找到房地产政策与价格构成的关系,并对调控我国房地产市场明确提出政策建议。
【关键词】关键词 房地产价格 构成因素 政策 1 绪论 1.1 研究背景 房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体,房地产业则是我国当前宏观经济中的支柱产业。房地产市场的发展主要反映在住宅市场的较慢发展上,由于住宅产业关联度低,它的发展造就了建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具等许多行业的发展,为这些产业获取了扎根的场所,不断扩大了对这些产业的社会市场需求。
因此,房地产业的较慢发展对中国经济的持续增长毫无疑问起着了举足轻重的起到,尤其是我国1998年在全国范围内中止“实物分配福利房“的房屋制度以来,房地产业转入了几乎的市场化、社会化阶段,并且获得了较慢的发展。2001年一2007年,中国的房地产开发投资总额分别每年比上年快速增长27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。房地产业的较慢发展也造就了涉及产业的较慢发展,据投入产出模型测算,每100亿元房地产投资可以所致国民经济各部门的生产量286亿元,其中所致建筑业生产量90.76亿元、制造业(123.61亿元)、采矿业(16.64亿元)、电力煤气自来水供应业(6.59亿元)。另外房地产业的发展,必不可少金融业的融资反对,而房地产市场又是金融业借贷资本的仅次于决心。
2房地产价格因素的研究 2.1 自身因素 所谓自身因素,是指那些体现房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。还包括房地产的方位、地质条件、地形、地势、建筑物本身等; 2.2 环境因素 影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。
主要还包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和公共卫生环境。 2.3 人口因素 2.3.1 人口数量 房地产价格与人口数量的关系十分紧密。当人口数量减少时,对房地产的市场需求就不会减少,房地产价格也就不会下跌;而当人口数量增加时,对房地产的市场需求就不会增加,房地产价格也就不会行踪。 2.3.2 人口素质 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引发房地产价格的变化。
人类社会随着文明繁盛、文化变革,公共服务设施必定日益完善和广泛,同时对居住于环境也必定力求宽阔舒适度,凡此种种都不足以减少对房地产的市场需求,从而造成房地产价格增高。如果一个地区中居民的素质较低、包含简单、社会秩序佳,人们多不不愿在此居住于,则该地区的房地产价格必定低下。
2.3.3 家庭人口规模 这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均值人口数.家庭人口规模发生变化,即使人口总量恒定,也将引发居住于单位数的变动,从而引发只用住房数量的变动,随之造成房地产市场需求的变化而影响房地产价格。 2.4 经济因素 主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(尤其是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。
2.5 社会因素 影响房地产价格的社会因素,主要有政治安稳状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。 2.5.1 政治安稳状况 政治安稳状况是指有所不同政治观点的党派、团体的冲突情况,现行政权的巩固程度等。一般来说,政治不安稳则意味著社会有可能动荡不安,这不会影响人们投资、置业的信心,从而不会导致房地产价格低下。 2.5.2 社会治安状况 社会治安状况是指盗窃、偷窃、强奸、杀害、杀人等方面的刑事犯罪情况。
房地产所处的地区如果常常再次发生此类犯罪案件,则意味著人们的生命财产缺少确保,因此不会导致房地产价格低下。 2.5.3 房地产投机 房地产投机是指不是为了用于而是为了再行出售(或再行出售)而继续出售(或出售)房地产,利用房地产价格的波动变化,以期从价差中利润的不道德。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响有可能经常出现3种情况; (1) 引发房地产价格上涨 (2) 引发房地产价格暴跌 (3) 起着平稳房地产价格的起到 2.5.4 城市化 城市化又称城镇化、都市化,是当今最重要的社会、经济现象之一,但由于人们对城市的概念解读不一,对城市化的说明和度量方法也差距相当大。 2.6 行政因素 影响房地产价格的行政因素,是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政不道德等方面的因素,主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属于更改、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。
2.7 心理因素 心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个:(1)出售或出售心态;(2)个人喜爱趣味(偏爱);(3)时尚风气;(4)相似名家住宅心理。房地产需求者寻必要的房地产,被选为以定了双方同意的房地产后,如该房地产的拥有者无出售之意,则房地产需求者必需以高达长时间价格为条件才有可能转变其惜售的本意,因此,如果达成协议交易,成交价价格大自然不会低于长时间价格。
3 政策因素对房地产价格构成的影响及其对策建议 3.1 影响房地产价格的政策分析 3.1.1土地政策 土地是影响房地产市场的主要因素,由于土地的稀缺性,国家对土地方面仍然采行较为严苛的政策,还包括对土地出让的程序展开规范、对土地出让展开监察。目的是为了谨慎合法地用于每一寸土地,强化国家对土地所有权的调控以及中央对地方政府的监督,按照政策对土地价格的影响有所不同可分为以下类别: (1) 土地使用权转让方式的规范对土地价格的影响。在传统土地用于制度下,不准交易、租赁或者以其他形式非法出让土地,有可能使地租、地价显然不不存在。
改革土地用于制度和住房制度,实行住宅商品化、社会化,就使房地产价格显现出来,体现客观的市场供需状况。 (2) 土地监管的规范对土地价格的影响。关于土地出让和利用的监管方面,自2002年以来,国家制订若干政策展开规范,在地方土地的转让、利用、征税等方面,国家展开适当的监督和管制。
实践证明,这些政策是适当的,并且对规范我国土地价格,遏制地方政府的寻租不道德具备大力的起到。土地政策对土地价格的构成具备一定的影响,而土地是房地产的主要组成部分,因此,土地价格的变化也就是房地产开发成本的变化。 3.1.2 金融政策 房地产市场中买卖双方都必不可少资金的反对,因此金融政策对住房价格有相当大的影响。就金融政策与房地产价格之间的关系展开分析: (1) 利率的调控与房地产价格的关系 利率是利息率的全称,是指金融资本的增加额和本金的比值。
利率按缴纳对象可分成存款利率和贷款利率。我国的金融政策多展现出为利率政策,利率政策调节主要还包括调整存款利率、贷款利率和存款准备金率三种途径。以下对各种情形对房地产价格的影响做到详细分析: 1)存款利率调整对房地产价格的影响 理论上当存款利率下调时,不会更有其他投资市场中的部分资金,作为新兴的房地产投资模式,也某种程度受到存款利率的影响,主要展现出为存款利率增高,不会使得炒房群体增加,从而对房地产价格产生一定影响,当然,就目前情况而言,这种影响是黯淡的,因为投资房地产的收益要远大于存款的收益,并且投资房地产比较风险较低。
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